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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼
작성일 : 2021.08.30
제소전화해의 효력과 한계, 임대차과정에서 충분히 고려해야
작성자 : 최광석 조회 : 9

     


부동산 임대차과정에서 제소전화해하는 경우가 많다. 대부분은 임대차계약서 내용을 기계적으로 반영하는 것으로 처리되는 것이 일반적이지만, 다음과 같은 사례에서 보는 것처럼 화해조서의 효력과 한계를 고려해서 보다 신중하게 처리될 필요가 있다.

 

의뢰인은 건물 전체를 10년 가까이 병원을 운영하는 의사에게 임대하면서, 일정기간 마다 연장된 임대차계약서를 바탕으로 계속 제소전화해를 해왔다. 건물전체 임대에 월차임도 3천만원대로 적지 않았기 때문에 제소전화해조서를 해 둘 필요성은 매우 컸다. 필자는 의뢰인을 위해 임대차계약서 검토는 물론 제소전화해 절차도 줄곧 담당했다.

 

10년 동안 별 문제없이 임대차계약 진행 중 차임연체를 이유로 계약을 해지하는 사태가 발생했다. 임대인의 여러 차례 부탁과 경고에도 불구하고 임대차기간 내내 임차인은 습관처럼 2-3개월씩 차임연체를 해왔다. 이를 참다못한 임대인이 결국 계약해지를 통고하고 계약연장을 허락하지 않기로 결심한 것이다. 계약해지 통고 직후 임대차계약 만기도 겹쳐있어 어느모로 보나 임차인으로서는 명도하는 것이 마땅했다. 하지만, 장기 입원환자들이 많다는 이유로 자진명도를 거부하게 되면서 결국 제소전화해조서에 기한 명도집행절차까지 들어가게 되었다.

 

그러자, 임차인은 화해조서의 효력을 취소해달라는 취지의 준재심신청을 제기한다. 아울러, ‘1심 재판이 종결될 때까지 집행을 정지해달라는 취지의 집행정지신청까지 함께 제기했다. 집행정지재판에서 법원은, 집행정지를 인용하되 수억원의 집행정지공탁금을 조건으로 내걸었다. 제소전화해가 성립된 상황에서 집행정지로 인한 임대인의 피해가 예상될 수 있다는 판단 때문이다. 공탁금 마련이 쉽지 않았는지 결국 담보제공을 하지 못해 최종적인 집행정지결정도 받지 못하게 된다.

 

때문에, 법적으로는 화해조서에 기한 집행이 바로 가능할 수 있었지만, 문제는 병원의 수많은 입원환자들 때문에 집행관이 적극적인 집행을 꺼리면서 이런저런 보완대책을 임대인측에 요구하는 바람에 집행이 장기간 미뤄지게 되었다. 집행관이 요구한 보완대책이라는 것이 집행 이후 환자들을 이송한 다른 병원을 확보하라는 등 사실상 임대인이 대응하기 힘든 조건이었다. 채무자가 인수하지 않을 경우 집행대상물건을 보관할 공간을 확보하는 것은 채권자인 임대인의 책임이지만, 환자가 물건이 아니라는 점에서 집행관의 이런 보완요구는 납득하기 어려웠다. 적절하지는 않지만 임차인에게 집행유예기간을 주면서 자연스럽게 입원환자감소를 유도하여 집행과정에서의 불상사 가능성을 최소화하려는 집행관의 계산이 숨어있다고 판단되었다.

 

이런 상황에서 임대인으로서는 답답하지 않을 수 없었다. 차임연체로 인한 계약해지 내지 임대차기간 만료 등 더 이상 점유할 권원이 없음이 명백한 상황에서, 제소전화해조서를 받아두면 판결 없이 신속히 집행이 가능할 수 있다는 기대가 무산되었기 때문이다.

 

그나마 이런 임대인에 대한 위로는, 명도지체에 따른 충분한 보상이 가능했다는 점이다. 임대차계약을 하면서 명도지연에 따른 차임 상당의 위약금을 임대차계약서에 넣었고, 이 내용이 제소전화해조서에 기재되면서 판결과 같은 효력을 갖게 된 것이었다.

 

 



  

결국, 임대인으로서는 늦어지는 명도집행시간만큼 월차임과 별도로 그 상당의 위약금까지 받을 수 있어서 적어도 금전적으로는 충분한 보상이 가능했다. 실제로 1년 이상 진행된 준재심재판 도중 임대인은 제소전화해조서에 기한 임대료와 위약금을 임차인 병원 건강보험금청구권에 대해 여러 차례에 걸쳐 채권압류 및 추심명령절차를 진행하여 보험급여를 직접 받는 방법으로 성공적으로(?) 집행할 수 있었다.

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