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HOME > 경매검색 > 전문가컬럼
작성일 : 2021.05.24
권리금회수방해에 따른 손해배상청구와 공평의 원칙에 의한 감액
작성자 : 최광석 조회 : 16



2015년 개정 상가건물임대차보호법을 통해 도입된 임차인의 권리금회수제도는 법제정 당시부터 법규정의 모호성 때문에 논란이 많았다. 그럼에도 불구하고, 2021. 5. 현재 6년이 경과하는 동안 수많은 사례를 통해 판례가 축적되면서 논란이 상당부분 해소되어왔다.  

 

그 중 하나가 바로, “권리금회수방해에 따른 손해배상청구와 공평의 원칙에 의한 감액” 문제라고 할 수 있다. 



 상가건물 임대차보호법 제10조의4(권리금 회수기회 보호 등)


① 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 임대차 종료 시까지 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 행위를 함으로써 권리금 계약에 따라 임차인이 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하여서는 아니 된다. 다만, 제10조제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 사유가 있는 경우에는 그러하지 아니하다. 

<제1호에서 제4호 중략>


② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 제1항제4호의 정당한 사유가 있는 것으로 본다.

<제1호에서 제4호 중략>


③ 임대인이 제1항을 위반하여 임차인에게 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다. 이 경우 그 손해배상액은 신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다.


④ 제3항에 따라 임대인에게 손해배상을 청구할 권리는 임대차가 종료한 날부터 3년 이내에 행사하지 아니하면 시효의 완성으로 소멸한다.



당초 권리금회수기회 방해에 따른 손해액수는  “신규임차인이 임차인에게 지급하기로 한 권리금과 임대차 종료 당시의 권리금 중 낮은 금액을 넘지 못한다”는 제3항 규정에 따라 둘 중 낮은 금액으로 정해질 것으로 예상했었다. 하지만, 구체적인 케이스에서 공평의 원칙에 따른 감액필요성이 대두되면서 감액가능 여부에 대해 하급심에서 논란이 되어왔다. 그러다가 최근 대법원 판결을 통해 논란이 종식될 수 있었다. 해당 대법원 판결(2020. 9. 3. 선고 2019다294473호) 사례에서 1심은 감액을 인정하지 않고 감정금액 그대로를 손해액으로 인정했지만, 2심에서 50% 감액을 인정했고, 대법원에서 상고기각으로 원심확정되고 말았다(필자는 피고이자 반소원고인 임차인을 대리하여 1심 재판만 수행했다).



 서울동부지방법원  2018. 8. 23.선고

  2017가합103106(본소) 건물명도(인도), 2017가합103113(반소) 손해배상(기)


주 문>

1. 피고(반소원고)는 원고(반소피고)들에게 별지목록 기재 건물 중 3층, 4층, 5층을 인도하고, 2017. 12. 11.부터 위 건물부분의 인도완료일까지 월 6,500,000원의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

2. 원고(반소피고)들은 피고(반소원고)에게 178,743,500원 및 이에 대하여 2018. 8. 24.부터 다 갚는 날까지 연 15%의 비율로 계산한 돈을 지급하라.

3. 소송비용은 본소, 반소를 합하여 그 1/2은 원고(반소피고)들이, 나머지는 피고(반소원고)가 각 부담한다.

4. 제1, 2항은 가집행할 수 있다.



이 유>

본소와 반소를 함께 본다.

1. 인정사실

 가. 피고(반소원고, 이하 ‘피고’라 한다)는 2011. 3. 22. 김성묵으로부터 별지목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다) 중 3층, 4층, 5층(이하 ‘이 사건 상가’라 한다)을 보증금 8,000만 원, 차임 월 630만 원(부가가치세 별도), 계약기간 2011. 9. 30.부터 2013. 9. 30.까지로 정하여 임차하였고, 위 임대차계약은 계속 갱신되었다.


 나. 원고(반소피고, 이하 ‘원고’라 한다)들은 2015. 8. 21. 김00으로부터 이 사건 건물을 각 1/2 지분씩 매수하였다. 원고들은 2015. 12. 29. 피고와 사이에, 원고들이 위 가.항의 임대차계약을 승계하면서 피고에게 이 사건 상가를 보증금 8,000만 원, 차임 월 650만 원, 계약기간 2015. 11. 1.부터 2016. 9. 30.(갑 제3호증 계약서에 기재된 2016. 9. 1.은 오기이다)까지로 정하여 임대하기로 하는 내용의 임대차계약(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다)을 체결하였다.


 다. 원고들은 2016. 5. 30. 피고에게 이 사건 임대차계약을 갱신할 의사가 없음을 통보하였다.


 라. 피고는 원고들에게 2016. 11. 30.까지 차임을 지급하였으나, 2016. 12. 1.부터는 차임을 지급하지 않았다.

[인정근거: 다툼 없는 사실, 갑 제1 내지 3호증, 갑 제5호증(가지번호 포함, 이하 같다)의 각 기재, 변론 전체의 취지]


2. 본소청구에 관한 판단

 가. 청구원인에 관한 판단

 위 인정사실에 의하면, 이 사건 임대차계약은 2016. 9. 30.이 도과됨으로써 기간만료로 종료되었고, 이 사건 임대차계약의 보증금 8,000만 원은 피고의 2016. 12. 1.부터 2017. 12. 10.까지의 연체차임[= 650만 원 × (12월 + 10일/31일)]에 충당되어 소멸하였으므로, 피고는 원고들에게 이 사건 상가를 인도하고, 차임 상당 부당이득으로 2017. 12. 11.부터 이 사건 상가의 인도완료일까지 월 650만 원의 비율로 계산한 돈을 지급할 의무가 있다.

 

 나. 피고의 주장에 대한 판단

 피고는, 피고가 김00의 동의하에 이 사건 상가에 주방시설, 실내장식, 화장실, 전기·가스·수도시설, 소방시설, 방화벽돌 등을 설치하였으므로 이에 관하여 부속물매수청구권을 행사한다고 주장한다.

 살피건대, 피고가 제출한 증거만으로는 피고가 김00으로부터 위와 같은 시설을 설치하는 데에 동의를 받았다는 점 및 위 시설이 이 사건 상가의 사용에 객관적인 편익을 가져온다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 피고의 위 주장은 이유 없다.


3. 반소청구에 관한 판단

 가. 손해배상책임의 발생

 (1) 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임의 성립

 상가건물 임대차보호법(이하 ‘상가임대차법’이라 한다) 제10조의4 제3항, 제1항에 의하면 상가건물의 임대인은 임차인이 그가 주선한 신규임차인이 되려는 자로부터 권리금을 지급받는 것을 방해할 경우, 이로 인하여 임차인에게 발생한 손해를 배상할 책임이 있다.

 위 인정사실과 앞서 든 각 증거 및 갑 제6, 7호증, 을 제1 내지 5호증의 각 기

재에 변론 전체의 취지를 종합하면, ① 피고는 2016. 9. 8. 박00와 사이에, 피고가 박00로부터 이 사건 상가의 권리금으로 2억 2,000만 원을 지급받기로 하는 권리금계약을 체결하고, 같은 날 박00로부터 계약금 명목으로 2,200만 원을 지급받은 사실, ② 피고는 2016. 8. 19. 원고들에게 이 사건 상가에 관한 신규임차인을 주선하려고 하니 임대차계약 조건을 어떻게 할 것인지 묻는 내용증명을 발송하였고, 원고들은 2016. 8. 30. 피고에게 ‘임대차계약은 최장 1년 이내로 하고, 언제든지 임대인이 개보수, 리모델링 또는 신축을 위해 원하는 경우 2월 이내에 명도해 주는 것으로 하며, 이를 이행하지 않을 경우를 위하여 최대 1억 원 상당의 손해배상예정 약정을 두고, 임대차보증금을 2억 원 정도로 하되, 권리금과 유익비상환청구권은 인정하지 않는다’는 조건으로 임대차계약을 체결할 예정이라고 답변한 사실, ③ 피고는 2016. 10. 5. 원고들에게 박00를 신규임차인으로 주선하고자 하니 박00와 상가임대차법에 위배되지 않는 임대차 조건으로 임대차계약을 체결할 것을 요청하였으나, 원고들은 2016. 10. 12. 이를 거절한다고 통보한 사실, ④ 피고는 2016. 10. 21. 박00에게 원고와의 임대차계약이 체결되지 않아 권리금계약이 이행되지 못하였다는 이유로 계약금 2,200만 원을 반환한 사실을 인정할 수 있다.

 이에 의하면 원고들은 위와 같이 ‘계약기간을 최장 1년으로 하되 원고들이 요구할 경우 2월 이내에 명도하고 1억 원 상당의 손해배상예정 약정을 하며 권리금을 인정하지 않는 임대차계약’이라는 신규임차인이 되려는 자가 동의하기 어려운 계약조건을 요구하여 정당한 사유 없이 임대차계약의 체결을 거절함으로써 피고가 박00로부터 권리금을 지급받는 것을 방해하였으므로, 그로 인하여 피고가 입은 권리금 상당의 손해를 배상할 의무가 있다.


 (2) 원고들의 주장에 대한 판단

 (가) 원고들은, 원고들이 이 사건 건물을 리모델링하고 신축할 목적으로 매수하였고, 피고와 이 사건 임대차계약을 체결하면서 위와 같은 목적을 알렸으므로, 상가임대차법 제10조의4 제1항 단서, 제10조 제1항 제7호 가목에 따라 원고들이 피고의 권리금 회수기회를 보호할 의무가 없다고 주장한다. 그러나 상가임대차법 제10조 제1항 제7호 가목에 의하면, 임대인이 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따라야 하는데, 갑 제4호증의 기재만으로는 원고들이 이 사건 임대차계약을 체결할 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인인 피고에게 구체적으로 고지하였다는 점을 인정하기에 부족하고, 달리 이를 인정할 증거가 없으므로, 원고들의 위 주장은 이유 없다.


 (나) 원고들은 다시, 피고가 원고들에게 상가임대차법 제10조의4 제5항에서 정한 ‘신규임차인이 되려는 자의 보증금 및 차임을 지급할 자력 또는 그 밖에 임차인으로서의 의무를 이행할 의사 및 능력’에 관한 정보를 제공하지 않았으므로, 권리금 회수기회 방해로 인한 손해배상책임이 성립하지 않는다고 주장하나, 원고들이 피고가 박00와 권리금계약을 체결하기 전인 2016. 8. 30.부터 신규임차인이 되려는 자가 동의하기 어려운 계약조건을 요구한 것은 앞서 본 바와 같으므로, 설령 피고가 위와 같은 정보를 제공하지 않았다고 하더라도, 원고들이 임대차계약의 체결을 거절한 것에 정당한 사유가 있다고 할 수 없다. 원고들의 위 주장도 이유 없다.


 나. 손해배상의 범위

 이 법원의 감정인 임00에 대한 감정촉탁결과에 변론 전체의 취지를 종합하면,이 사건 상가의 권리금 감정액은 유형재산으로서 영업시설 153,342,500원과 비품 6,700,000원의 합계 160,042,500원, 무형재산으로서 18,701,000원인 사실을 인정할 수 있다.

 따라서 원고들은 피고에게 178,743,500원(= 유형재산 160,042,500원 + 무형재산 18,701,000원) 및 이에 대하여 이 판결선고일 다음날인 2018. 8. 24.부터 다 갚는 날까지 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 15%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급할 의무가 있다.

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